房贷族们,你们得学习“新名词”了。以前,你要是问银行或房产中介,房贷价格是多少,他们或会这样描述:在央行基准利率的基础上打九折或是上浮10%。但今后,这种说法将要作古了。
 
  8月25日,中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》明确,从10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成。
 
  不管 LPR有多陌生,对普通老百姓来说,最关心的莫过于:自己是否有必要在10月8日前抢上末班车,申请最后一批旧定价机制的房贷?实行新规后,房贷支出会不会增加?以后的房贷利率是每年调整划算,还是不管不顾划算?可以安心的是,业内人士说,短期内个人房贷受影响有限。
 
  1、算账 其实对多数人影响不大
 
  其实,LPR并不算真正的新名词,只是普通人可能感觉比较陌生而已。上周,海峡导报《新财富》周刊就曾报道,贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革,并于8月20日首次报价。当天,1年期LPR报价4.25%,较此前下降6个基点,较1年期贷款基准利率下降10个基点;5年期LPR为4.85%。
 
  8月25日,央行又发布公告,以LPR为商业性个人房贷利率的定价基准,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(LPR),二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(1个基点为0.01%)。按照这个规则,若以8月20日发布的首期新LPR来算,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。此外,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点;公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
 
  而按照当前的央行基准利率来算,5年期以上贷款的基准年利率为4.9%,打9折的话,4.41%,上浮10%的话为5.39%。
 
  融360大数据研究院分析师李万赋认为,简单对比这两组数值,可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%,二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。
 
  不过,融360大数据研究院发布的全国35个城市最新房贷利率数据显示,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常少了,35个城市的平均首套利率为5.44%,二套平均利率则为5.76%,均显著高于新政最低下限。
 
  “具体到厦门地区,首套房贷款平均利率为4.9%,二套房贷款平均利率为5.39%,按照新政要求,未来二套房利率水平肯定要上涨。”李万赋说。
 
  李万赋认为,央行根据贷款市场报价利率新基准进行的房贷利率调整,其指向性非常明显,就是坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。“从短期的实际利率水平来看,它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对大部分购房人来说影响不大。”
 
  后期如贷款市场报价利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。但需要注意的是,这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。
 
  2、提醒 报价方式等要重新适应
 
  “从目前来看,对多数人来说,未必要去赶10月8日前的末班车,年利率也就百分之零点零几的差别。除非你能申请到打折的首套房贷利率。”一位银行人士说,房贷新规的实行,对房贷族而言还有一个要适应的是,今后不再是“央行基准利率上浮多少倍或打多少折”的报价了,而应是在当期对应期限的LPR基础上“加多少点”的方式了。
 
  还有就是,按央行此次的公告,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
 
  在以前,采用等额本息还款法的话,只有逢央行调息时,第二年的1月,房贷月供款才会根据新利率重新计算。而今后,你的房贷合同就已约定,每年调一次利率,或者是约定30年的贷款期内,都不调整利率。银行人士说,要是遇到以往所谓的“降息周期”,房贷族当然选择一年一调划算,但要是“加息周期”,情况就相反了,这是把“双刃剑”。不过,这只是理论说法,也有可能银行为了降低自身的风险,会要求客户每年做一次重定价。
 
  房贷新规还规定,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。
 
  也就是说,各地还要再等当地的加点下限出炉。你要是身处楼市热点地区,自身的信用记录等又不好,或者是申贷的银行额度不充足,将可能面临较多的“加点”。其它的因素咱们无法掌控,起码先把信用记录维护好吧。